Startersgids Eerste HuisBieden & koopakte
1. Hoe bieden werkt
Een huis kopen in Nederland gaat zo: je brengt een bod uit bij de verkoopmakelaar, meestal per e-mail. De verkoper kan het bod accepteren, afwijzen of met een tegenbod komen. Zijn er meerdere bieders tegelijk, dan kiest de verkoper — vaak samen met de makelaar — aan wie hij gunt.
Belangrijk: een mondeling akkoord is bij de koop van een woning door een consument niet bindend. De wet (artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek) eist dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan. Pas als beide partijen de koopakte hebben ondertekend, is er een overeenkomst — met één ingebouwde ontsnapping: de wettelijke bedenktijd (zie paragraaf 6).
2. Voordat je biedt: de checklist
Deze punten kun je vastleggen vóórdat je een bod uitbrengt. Ze bepalen hoeveel risico je loopt:
- Voorbehoud van financiering. Als je voorbehoud van financiering vastlegt, betekent het dat je van de koop af mag als je hypotheek niet rondkomt. Gebruikelijk is een termijn van 6 tot 8 weken. Zonder dit voorbehoud zit je na de bedenktijd aan de koop vast — ook als de bank nee zegt.
- Voorbehoud van bouwkundige keuring. Een keuring laten doen mag altijd. Neem je het op als voorbehoud, dan kun je van de koop af als er gebreken boven een afgesproken bedrag uitkomen.
- NHG-check. Komt de woning onder de NHG-kostengrens uit (2026: €470.000, of €498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert), dan is een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk. De bank loopt dan minder risico, wat zich meestal vertaalt in een lagere rente. De eenmalige borgtochtprovisie is 0,4% van het hypotheekbedrag.
- Overdrachtsdatum. De datum waarop je bij de notaris tekent bepaalt welk belastingjaar geldt. Koop je in 2026 maar teken je pas in 2027, dan gelden de 2027-bedragen — bijvoorbeeld de hogere grens voor de startersvrijstelling.
- Lijst van zaken. Wat blijft er achter in het huis (gordijnen, lampen, keukenapparatuur)? Dat kun je vastleggen in de lijst van zaken; discussie achteraf is een klassieker.
3. Wat je schriftelijk vastlegt
Biedingen worden in de praktijk vrijwel altijd schriftelijk uitgebracht, meestal per e-mail. Daarin staat:
- Het bedrag van je bod.
- De ontbindende voorwaarden met termijnen (bijvoorbeeld: financiering binnen 6 weken, keuring binnen 2 weken).
- De gewenste overdrachtsdatum.
- Welke roerende zaken je overneemt (of juist niet), met bedragen als die zijn afgesproken.
Veel kopers bewaren alles: e-mails, appjes met de makelaar, de uiteindelijke koopakte. Bij discussie telt wat er zwart op wit staat.
4. De koopakte: wat erin staat
De koopakte (officieel: koopovereenkomst) is het contract. Veel makelaars gebruiken het NVM-model. Dit staat er in ieder geval in:
- Partijen en woning: wie koopt, wie verkoopt, welk adres, kadastrale gegevens.
- Koopsom: het afgesproken bedrag.
- Ontbindende voorwaarden: de voorbehouden die je hebt afgesproken, mét de termijnen waarbinnen je je erop moet beroepen. Roep je een voorwaarde te laat in, dan is hij vervallen.
- Waarborgsom of bankgarantie: meestal 10% van de koopsom, over te maken aan de notaris binnen de termijn die in het contract staat (in de praktijk vaak 6 weken na overeenstemming). Dit is het "serieusheidsgeld": kom je de koop niet na zonder geldige reden, dan ben je het kwijt. Een bankgarantie regel je via je bank; de kosten zijn voor eigen rekening.
- Overdrachtsdatum: de dag van de notariële levering.
- Bedenktijd-artikel: de wettelijke bedenktijd van 3 dagen (artikel 16 in het NVM-model).
Het is gebruikelijk om de akte helemaal te lezen voordat je tekent. De makelaar kan uitleg geven bij alles wat je niet begrijpt.
5. De verklaring voor de startersvrijstelling
De startersvrijstelling betekent simpel gezegd: je betaalt 0% overdrachtsbelasting in plaats van 2%. Val je onder de startersvrijstelling, dan regel je dit vóór de overdracht met een formulier van de Belastingdienst: de Verklaring overdrachtsbelasting Startersvrijstelling. Je vult het in, ondertekent het en geeft het vóór het passeren van de leveringsakte aan de notaris. De notaris neemt het op in de akte. Koop je met z'n tweeën, dan vult ieder een eigen formulier in.
De vier voorwaarden (2026):
- Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen (hoofdverblijf).
- Je bent op het moment van de overdracht 18 jaar of ouder, maar nog geen 35.
- Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt (eenmalig).
- De woningwaarde is niet hoger dan € 555.000 (2026). Het gaat om de waarde in het economisch verkeer — meestal de koopsom, maar is de taxatiewaarde hoger, dan telt die. Koop je samen, dan wordt de grens getoetst aan de volledige woningwaarde — niet aan ieders aandeel. Is maar één van jullie jonger dan 35? Dan geldt de vrijstelling alleen voor zijn of haar aandeel.
Voor 2027 wordt de grens naar verwachting € 615.000 (jaarlijkse indexatie; het definitieve bedrag moet nog officieel worden bevestigd). Bij een woning van € 615.000 scheelt de vrijstelling maximaal € 12.300 ten opzichte van het normale 2%-tarief.
De grens is hard: zit je er € 1 boven, dan betaal je 2% over het hele bedrag — niet alleen over het meerdere. En de datum van de notariële levering bepaalt welk jaarbedrag geldt.
Nog één valkuil: de antimisbruikbepaling. Koop je binnen 12 maanden na de overdracht nog iets bij de woning (bijvoorbeeld een garage of een stuk tuin) en komt het totaal daardoor boven de grens uit, dan vervalt de vrijstelling alsnog — je betaalt dan alsnog 2% over het bedrag waarvoor je de vrijstelling had gekregen.
6. De 3-daagse bedenktijd
Na ondertekening heb je als consument-koper 3 dagen bedenktijd. Zo werkt het tellen:
- De bedenktijd begint om 0.00 uur op de dag na de dag waarop je een kopie van de getekende akte hebt ontvangen.
- Eindigt de termijn op een zaterdag, zondag of feestdag? Dan schuift hij door naar de eerstvolgende werkdag.
- Er moeten minimaal 2 werkdagen in de termijn vallen.
- Wil je ontbinden, dan moet je verklaring de verkoper of zijn makelaar vóór het einde van de bedenktijd bereiken. Dat gebeurt schriftelijk: per e-mail met leesbevestiging, of aangetekend.
Binnen de bedenktijd kun je zonder opgaaf van reden en zonder kosten van de koop af. Daarna is de koop definitief — behalve via de ontbindende voorwaarden die je hebt afgesproken.
7. Veelgemaakte fouten (en wat ze kosten)
- Bieden zonder voorbehoud van financiering. De meest voorkomende dure fout. Krijg je de hypotheek niet rond en heb je geen voorbehoud, dan ben je na de bedenktijd een boete verschuldigd van meestal 10% van de koopsom — bij € 350.000 is dat € 35.000. Ook als je er niets aan kunt doen.
- Verkeerde overdrachtsdatum rond de jaarwisseling. De leverdatum bepaalt welk jaarbedrag geldt voor de startersvrijstelling — en de vrijstelling is alles-of-niets. Voorbeeld met echte cijfers: een woning van € 600.000. Grens 2026: € 555.000. Grens 2027: naar verwachting € 615.000. Teken je in december 2026, dan betaal je 2% over € 600.000 = € 12.000. Teken je in januari 2027, dan betaal je € 0 (mits de nieuwe grens bevestigd wordt). Eén maand verschil, € 12.000 verschil.
- Taxatie hoger dan de koopsom. Voor de startersvrijstelling kijkt de Belastingdienst naar de hoogste waarde: koopsom óf taxatiewaarde. Bied je € 550.000 maar taxeert de taxateur € 560.000, dan zit je boven de 2026-grens van € 555.000 en vervalt de vrijstelling — 2% over € 550.000 = € 11.000.
- Waarborgsom te laat regelen. De 10% moet binnen de contractuele termijn bij de notaris staan (in de praktijk vaak 6 weken na overeenstemming). De bankgarantie wordt via de eigen bank geregeld; komt het bedrag te laat binnen, dan ben je in gebreke.
- Voorwaarden te laat inroepen. Elk voorbehoud heeft een termijn. Mis je hem met één dag, dan is het voorbehoud vervallen en zit je aan de koop vast.